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不動産金融 用語集

[出典] JAPAN-REIT.com (http://www.japan-reit.com)

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用語 アップリート
読み仮名 アップリート
解説 不動産の物件所有者が、その物件をREITに現物出資した際に、簿価と時価との差額にかかる譲渡益課税の時期を選択できる仕組みのこと。アメリカではこの仕組みが考案されて以降、優良物件のREITへの拠出が行われるようになりREITの上場が多くなった。なお、J-REITではこの制度はまだ法制化させていない(現時点では現物出資時に課税される)。
用語 アセットマネジメント (アセットマネージャー)
読み仮名 アセットマネジメント (アセットマネージャー)
解説 REIT(及びJ-REIT)においては、不動産等(アセット)運用における戦略の検討及び実施をおこない収益の最大化を図る(マネジメント)ことをいう。 J-REITでは投資法人はあくまでも導管体としての「箱」であり自らアセットマネジメントを行うことを禁止している(自家運用の禁止)ため、アセットマネジメント会社=投資法人資産運用会社となる。 一方、双方が別法人でありかつ資本関係が深い会社同士となることから利益相反における問題点が指摘されている。アメリカにおけるREITでは自家運用においてREIT会社が運営されている。
用語 委託者指図型投資信託
読み仮名 イタクシャサシズガタトウシシンタク
解説 投信法における資産運用形態の一つ。投資信託委託会社が信託銀行に信託を設定し、資産の運用を指図する一方、投資家に受益証券を販売し、運用資産の収益を投資家に還元する仕組みのこと。従来の株式投資信託はこの形態にあたる。
用語 委託者非指図型投資信託
読み仮名 イタクシャヒサシズガタトウシシンタク
解説 投信法における資産運用形態の一つ。信託銀行が自ら受益証券を投資家に販売し、自らの判断で(投資の指図を受けず)資産を運用し運用資産の収益を投資家に還元する仕組みのこと。
用語 一般事務委託会社
読み仮名 イッパンジムイタクカイシャ
解説 投資法人から資産の運用及び保管に係る業務以外の事務を委託される会社のこと。具体的には投資口(及び投資法人債)の募集・名義書換・発行や運営に関する事務などを行うことから、証券会社等が委任されることになる。

用語 一般事務受託会社
読み仮名 イッパンジムジュタクカイシャ
解説 投資法人が一般的な業務を委託する会社のこと。一般的とは資産運用業や資産保管を除く業務のことを指す。
用語 ウェアハウジング
読み仮名 ウェアハウジング
解説 物件取得手法のひとつ。投資法人が取得する前に、スポンサー会社が直接、または設立したSPCが取得する手法。物件収益の安定化や取得時期の調整を行うために利用する。
用語 エクイティ (Equity)
読み仮名 エクイティ (Equity)
解説 株主資本のことをいう。J-REITにおいては出資金のこと。
用語 エンドテナント
読み仮名 エンドテナント
解説 不動産に入居しているテナントのこと。マスターリース契約ではテナントが1社となるが、エンドテナント数が分散の目安となる。
用語 エンジニアリングレポート
読み仮名 エンジニアリングレポート
解説 一般的に建物調査書のことをいう。証券化においては、その建物の短期修繕費・長期修繕費を算出するためにも重要。証券化の収支は損益だけでなくキャッシュフロー(CF)も考慮して行われ、短期・長期の修繕費はキャッシュリザーブが必要になることも多い。

用語 オープンエンド型
読み仮名 オープンエンドガタ
解説 投資資金の払い戻しを発行体が行う方式のこと。株式や債券の投資信託の場合、基準価格を元に換金される。J-REITはクローズドエンド型。
用語 オペレーター
読み仮名 オペレーター
解説 物件の運営を行う会社のことをいう。物件の管理を行うプロパティマネジネント会社と異なり、運営ノウハウの提供を行う。
用語 オリジネーター
読み仮名 オリジネーター
解説 証券化の対象となる資産をもともと所有していたものをいう。証券化対象資産が不動産の場合は不動産の証券化される前の所有者、信託受益権の場合は当初の委託者のことをいう。


用語 会社型投資信託
読み仮名 カイシャガタトウシシンタク
解説 投信法における資産運用形態の一つ。投資法人を設立することから会社型といわれる。投資法人は投資証券を発行して投資家より資金を集め、その資金を投資信託委託業者に運用委託し、収益を投資家に還元する仕組みのことをいう。本WEBでJ-REITという場合この運用形態を指す。
用語 開発型物件
読み仮名 カイハツガタブッケン
解説 物件の竣工前に売買契約を行う物件のこと。竣工までの間、様々なリスクがある一方で資金的な裏付けがあるJ-REITの場合、取得競合を避けるため利用される。
用語 外部成長
読み仮名 ガイブセイチョウ
解説 物件を追加取得して収益額を増加させることをいう。
用語 株価収益率
読み仮名 カブカシュウエキリツ
解説 株価収益率のこと。株価を1株あたりの年間税引後利益で除した比率で、利益と株価の相対的な比較をすることにより株価水準を判断しようとする投資のための指標。予想利益をもとに判断する場合、予想PERと区分されることもある。
PER=株価÷1株あたり年間税引後利益
用語 株価純資産倍率
読み仮名 カブカジュンシサンバイリツ
解説 株価純資産倍率のこと。株価を1株あたりの純資産額(株式資本)で除した比率で株価水準を判断しようをする投資のための指標。但し、純資産額は簿価で判断することから資産に生じている含み益や含み損は反映されていないため、判断する投資先(会社)の貸借対照表の計上基準を判断する必要も生じる。
PBR=株価÷1株あたり純資産額

用語 監督役員
読み仮名 カントクヤクイン
解説 投信法における、執行役員の職務の執行を監督する者であり、株式会社等における監査役にあたる役職のこと。監督役員の人員は常に執行役員より1名多くなければならない(執行役員が1名の投資法人では監督役員は2名以上)。
用語 キャッシュリザーブ
読み仮名 キャッシュリザーブ
解説 証券化において設立されるSPCが保有する義務のある預金のこと。証券化は、対象資産の収益性に依存するため借入金の返済や投資家への配当が不安定になる。この点を解消するために証券化を行う段階で返済や配当のための資金の一部を資金調達し、SPC内で預金として保有する。
用語 キャップレート
読み仮名 キャップレート
解説 不動産を証券化する際に使用される、収益を現在価値に直すための期待利回り。不動産における収益は一定ではないため(リスクがある)ため、他の安全な資産と比較して高めに設定される。なお不動産売却時におけるリスクに対する期待利回りはターミナルキャップレートとして区分されることもある。収益還元法では還元利回りとして使用する場合もある。
用語 旧SPC法
読み仮名 キュウエスピーシーホウ
解説 「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」(平成10年法律第105号)が正式名。この法律の制定時には投資家の保護の観点を強く反映したため、設立時及び運用に制限が多く、商品化にあたり要望が多くでたため、大蔵省は法案改正提出理由として「資金調達者の選択肢を拡大し投資者に対する多様な商品の提供を可能とする観点」とし、改正が行われることとなった。本WEBでは旧SPC法と表記している。
用語 旧耐震物件
読み仮名 キュウタイシンブッケン
解説 昭和58年改正前の建築基準法及び関係法令等に基づき建築された物件のこと。現行の基準と比較して耐震性が低いとされている。

用語 旧投信法
読み仮名 キュウトウシンホウ
解説 正式な法律名称は「証券投資信託及び証券投資法人に関する法律(平成10年12月改正)」この時の改正に伴い証券投資法人制度を創設したが、運用対象が「主として有価証券」であり不動産に直接投資ができないため不動産ファンド組成するためには課題が多く、投信法が改めて改正されることになった。一方、私募の投資信託を認めたことにより以降、私募投信が盛んに設定されるようになった。
用語 強制評価減 (販売用不動産等の強制評価減)
読み仮名 キョウセイヒョウカゲン(ハンバイヨウフドウサントウノキョウセイヒョウカゲン)
解説 会計基準の一つであり、短期で譲渡が予定されている不動産(販売用不動産)や開発予定の不動産(開発不動産)を貸借対照表上どのように計上すべきかを定めたもの。販売用不動産等の時価が取得額をおおむね50%以上下落している場合、取得価額にかえて時価を貸借対照表に表示すべきとしている。差額は費用として損益計算書に反映される。
用語 クローズドエンド
読み仮名 クローズドエンド
解説 発行体に投資資金の払い戻し義務がない方式のこと。上場商品の場合、証券市場での価格を元に証券会社に委託して売却をを行うことになる。
用語 ケイマンSPC
読み仮名 ケイマンエスピーシー
解説 ケイマン諸島の法律に基づき組成される会社のこと。慈善信託を使用することにより特定出資を行ったものからの恣意的な倒産が隔離されることにより設立されることが多い。新SPC法の成立に伴い、特定持分を使用することにより同様の効果があることから、今後は減少するものと考えられる。
用語 減損会計
読み仮名 ゲンソンカイケイ
解説 会計基準の一つであり、長期保有が前提となっている事業用の資産を貸借対照表上どのように計上すべきかを定めたもの。減損会計では、事業用資産について現行の会計基準である原価法(取得時の価格で計上)による簿価と時価を比較し、簿価>時価の場合に時価まで簿価を下げる(減損させる)ことになり、その差額は損益計算書において損失として処理することになる。なお減損会計では簿価<時価の場合、その含み益は計上しない。

用語 コミットメント・ライン (融資枠)
読み仮名 コミットメント・ライン (ユウシワク)
解説 金融機関が企業に対して一定の期間・一定の融資枠を設定し維持することをいう。企業の請求に基づきその範囲内であれば、金融機関から融資が実行される一方、契約締結に伴いコミットメント・フィーを企業は金融機関に支払うことになる。 企業側のメリットは機動的に融資を受けられるため、手元資金から不要な借入金を返済 できることであるが、結果として融資を受けない場合コミットメント・フィーは保険料と 同様の性質を持つことになることから資金需要が旺盛な企業が利用する場合が多い。 なお利息制限法等との兼ね合いにより利用できる企業は「特定融資枠に関する法律」に規定 されている。
用語 コミングリンクロス
読み仮名 コミングリンクロス
解説 証券化された資産からの収益を回収する会社が破綻した場合、他の債権と証券化商品の債権が混同され(コミングリンク)投資家に払われるべき債権が破綻会社の一般債権者などにより差し押さえられるなどにより生じる損失のこと。SPC法におけるサービサー、匿名組合における営業者、REITにおける投資信託委託会社が破綻した場合生じることになる。
用語 コンバージョン
読み仮名 コンバージョン
解説 物件の用途を変更することをいう。
用語 固定賃料
読み仮名 コテイチンリョウ
解説 一定期間テナントが支払う賃料が固定されていることをいう。通常の賃貸借契約でも厳密には固定賃料契約と言えるが、J-REITの場合、5年以上賃料が固定されている場合に使用することが多い。
用語 公募
読み仮名 コウボ
解説 私募にあたらない有価証券の募集形態のことをいう。


用語 サービサー
読み仮名 サービサー
解説 TMK(特定目的会社)は自ら業務を行うことを禁じられている為、証券化対象資産を管理・運営する者が必要となる。TMKから委託を受けてその運営を行うもののことをいう。
用語 サービスアパートメント
読み仮名 サービスアパートメント
解説 短期滞在を前提し、様々なサービスを付加したマンションのこと。例えば、フロントサービスや家具付きの部屋などを設定し、入居者の利便性を高めている。
用語 私募 (少人数私募・プロ私募)
読み仮名 シボ(ショウニンズウシボ・プロシボ)
解説 有価証券の募集形態のこと。少数・特定の関係者のみを対象として募集する形態であり、少人数私募とプロ私募に分けられる。少人数私募とは「50人未満の投資家を対象として不特定多数のものに譲渡されるおそれがないもの(有価証券取引法)」であり、プロ私募とは適格機関投資家向けに募集されるものである。SPC法上、優先出資証券が少人数私募で発行される場合、特定社債がプロ私募もしくは公募でない場合、配当金の損金算入ができなくなることに注意が必要になる。


用語 私募ファンド(プライベートファンド)
読み仮名 シボファンド(プライベートファンド)
解説 限定的な投資家を対象としたファンドのこと。証券取引法の規制対象外である匿名組合方式で投資家を募集する場合が多い。このため、外部に対する開示義務がないため設立が容易。
用語 資産運用報告
読み仮名 シサンウンヨウホウコクショ
解説 投資家に運用状況を報告されるために発行される報告書。J-REITの場合はHPで公表される場合が多いため、投資家でなくても見られる。
用語 資産信託流動化計画
読み仮名 シサンシンタクリュウドウカケイカク
解説 新SPC法の制定に伴い特定目的信託制度が創設されたことにより、この制度における資産の流動化方法を定めたもの。特定目的会社による流動化は旧SPC法の際と同様、資産流動化計画という。
用語 資産保管会社
読み仮名 シサンホカンカイシャ
解説 投資法人が委託する投資法人所有資産の保管会社のこと。投資法人は金融庁の登録を受けた後は資産保管会社に業務を委託する必要がある。
用語 資産流動化計画
読み仮名 シサンリュウドウカケイカク
解説 特定資産の流動化に関する基本的な事項が記載される。計画期間・資産対応証券(特定社債や優先出資証券)・特定目的借入・特定資産の購入、売却などTMKを運営するための事項が記載される。SPC法の改正に伴い、定款記載事項ではなくなったが、本計画を変更するには利害関係者(特定社債権者・優先出資社員など)の反対が有る場合の買い取り請求や弁済義務など反対者の保護規定が新SPC法上で法定化されている。

用語 慈善信託
読み仮名 ジゼンシンタク
解説 倒産隔離の為、TMKの特定出資者によるTMK自体の倒産申立てを回避する方法。海外でSPCを設立し、そのSPCを親会社として国内にTMKを設立する。海外SPC発起人が日本の信託法では不可能であった委託者=受託者という形式で慈善目的の信託を行い、受託者の恣意的な行動の禁止事項などを盛ることによりTMKの親会社である海外SPCは実質的に倒産の申立てが不可能となる。
用語 執行役員
読み仮名 シッコウヤクイン
解説 投信法における執行役員と「執行役員制度」による執行役員は以下のように異なる。・投信法  投資主総会において選任された、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する者、とされており、株式会社などにおける代表取締役にあたる役職のこと。・執行役員制度  株式会社等において登記される取締役ではないが、役員としての業務判断を行う役職のことをいう。上場会社を中心にここ数年、この制度を採用する会社が増えている。
用語 社員総会
読み仮名 シャインソウカイ
解説 SPC法においては、特定目的会社の最高意志決定機関とされる。株式会社における株主総会にあたるものであるが、優先出資社員の議決権は株式会社における優先株主よりはその範囲は広いものの、その行使に一定の制限がある。
用語 社債的受益証券
読み仮名 シャサイテキジュエキショウケン
解説 受益証券のうち、あらかじめ定められた金額の分配を受ける受益証券のことをいう。投資家からみると固定金利の社債を持っていると同じような効果をもつため「社債的」と考えることができる。ただし、社債的受益権を発行する場合はそれ以外の種類の受益権を発行しなければならない。
用語 受益証券
読み仮名 ジュエキショウケン
解説 分割された信託受益権のことをいう。SPC法においては特定目的信託制度を利用した場合に信託受益権を分割して販売される証券、投信法においては委託者指図型または委託者非指図型の場合に信託受益権を分割して販売される証券となる。

用語 信託銀行
読み仮名 シンタクギンコウ
解説 証券化においてもっとも利用されることの多い金融機関。特にSPC法や投信法ではなく、匿名組合を利用して証券化を行う場合には、不動産を信託受益権とする必要がある。
用語 信託受益権
読み仮名 シンタクジュエキケン
解説 不動産の所有方法のひとつ。不動産を信託した場合の不動産から生じる収益を受け取る権利。信託された不動産の場合、所有権ではなく信託受益権が売買される。
用語 信託受益者
読み仮名 シンタクジュエキシャ
解説 信託設定された不動産から収益を受け取る権利を所有している者をいう。
用語 信託受託者
読み仮名 シンタクジュタクシャ
解説 信託受益者から信託を委託されたものをいう。一部規制緩和がなされているが不動産の場合には信託銀行が受託者となる。
用語 信用補完
読み仮名 シンヨウホカン
解説 SPC法上の商品に投資する場合、その収益源は特定資産に限定されるため、他からの収益による補填が行われない。従って投資する商品に対しその信用力を補完する必要が生じる。SPC法上でTMKが社債・優先出資証券を発行している場合、収益は優先出資証券より先に特定社債に充当されるため、特定社債からみると優先出資証券によって信用補完が行われていることになる。

用語 新耐震物件
読み仮名 シンタイシンブッケン
解説 昭和58年改正後の建築基準法及び関係法令等に基づき建築された物件のこと。旧耐震物件と比較して耐震性が高いとされている。
用語 ターミナルキャップレート
読み仮名 ターミナルキャップレート
解説 不動産を証券化する際に使用される、不動産売却時のリスクを含んだ期待利回り。不動産の売却時(またはリファイナンス時)には環境が想定しにくい(=リスクが高い)ことがあり、毎年の収益に対するレートとは異なるレートで購入額を算出する場合が多い。
用語 ダイリューション(Dilution)
読み仮名 ダイリューション
解説 増資によって投資口が増加することにより1口あたり分配金が減少すること。増資を行った場合、分配可能利益の増加率以上に投資口が増加した場合に発生する。希薄化ともいう。 J-REITの場合、通常の上場会社よりも短期間で増資を行うことが多いため、短期的には分配金にダイリューションのリスクが存在している。
用語 チャリタブル・トラスト
読み仮名 チャリタブル・トラスト
解説 倒産隔離の為、TMKの特定出資者によるTMK自体の倒産申立てを回避する方法。海外でSPCを設立し、そのSPCを親会社として国内にTMKを設立する。海外SPC発起人が日本の信託法では不可能であった委託者=受託者という形式で慈善目的の信託を行い、受託者の恣意的な行動の禁止事項などを盛ることによりTMKの親会社である海外SPCは実質的に倒産の申立てが不可能となる。
用語 直接還元法
読み仮名 チョクセツカンゲンホウ
解説 鑑定時の収益価格算出方法のひとつ。対象期間の変動を想定した年間キャッシュフローを、キャップレートで割引し算出する。DC法(Direct Capitalization Method)ともいう。

用語 デット (Debt)
読み仮名 デット
解説 負債のことをいう。J-REITにおいて狭義的に借入金・投資法人債のことを指す場合が多い。
用語 デューデリジェンス (Due Diligence)
読み仮名 デューデリジェンス
解説 物件の取得前に行う不動産の法的・経済的調査のことをいう。不動産鑑定の取得や土壌汚染調査も含まれる。
用語 適格機関投資家
読み仮名 テキカクキカントウシカ
解説 有価証券に対する投資に関して専門的知識・経験を有する者として大蔵省令で定められた者をいう。銀行、証券会社、生命保険会社などを指す。適格機関投資家に対して有価証券の募集がなされる場合をプロ私募という。
用語 倒産隔離
読み仮名 トウサンカクリ
解説 設立されたTMKがオリジネーターの倒産の影響を受けないこと、またTMK自体が倒産しないような措置をとることをいう。前者に関してはケイマンSPCの設立、譲渡資産の真正売買の確保を行うことにより、後者に関しては譲渡資産の収益に信用補完を行うことにより確保される場合が多い。
用語 投資口
読み仮名 トウシグチ
解説 投資法人に対する投資主としての持分(権利)のことをいう。株式会社における株式のこと。

用語 投資主総会
読み仮名 トウシヌシソウカイ
解説 株式会社における投資主総会にあたる。J-REITの場合、投信法に規定により行われるため通常の場合は2年に1回開催される
用語 投資証券
読み仮名 トウシショウケン
解説 投資口をあらわす証券のことであり、本WEBではJ-REIT株として記載する。株式会社における株券のこと。オープンエンド型投資法人では発行しない場合もある。
用語 投資信託委託会社
読み仮名 トウシシンタクイタクカイシャ
解説 投信法第 6条の認可に基づき投資信託委託業または投資法人資産運用業を行う法人の総称。委託者非指図型投資信託を除き資産を自ら運用することが禁止されているため、実際に資産の運用を行う会社が必要になる。
用語 投資信託委託業
読み仮名 トウシシンタクイタクギョウ
解説 委託者指図型投資信託において資産運用の指示を行う法人のこと。従来の株式投資信託のパンフレットなどで「募集・設定は××投資信託委託」と記載されている会社のこと。投資信託委託会社がこの法人にあたる。委託者非指図型投資信託では、信託銀行が直接運用の指示を行うため、この法人は必要ない。
用語 投資信託委託業者
読み仮名 トウシシンタクイタクギョウ
解説 投信法に基づき設立された、投資信託を運営する会社のこと。J-REITにおいては資産運用会社のことを指す。金融庁の認可が必要。

用語 投資法人
読み仮名 トウシホウジン
解説 会社型投資信託で設立される「主として特定資産に投資運用することを目的とする」法人のことであり、投信法に基づき金融庁の登録を受けた登録法人となったのちに業務を開始することができる。投資法人は原則として全ての業務を第三者に委託し、また投資証券を発行することにより運用資金を集めることになる。発行した投資証券の払戻し方法によってクローズドエンド型投資法人とオープンエンド型投資法人の2種類に分けることができる。
用語 投資法人債
読み仮名 トウシホウジンサイ
解説 投資法人が発行する債券のことをいう。J-REITの場合、現状では株式会社の普通社債と同様の形態で発行される。
用語 投資法人資産運用業
読み仮名 トウシホウジンシサンウンヨウギョウ
解説 会社型投資信託において投資法人の委託を受ける資産運用を行う法人のことをいう。投資法人はいわゆるペーパーカンパニーであるため、資産運用はこの会社で行うことになる。
用語 投信法
読み仮名 トウシンホウ
解説 正確には「投資信託及び投資法人に関する法律(平成12年11月30日施行)」のこと。本WEBではこの法律のことを指す。改正により運用対象を「主として有価証券等」とすることにより不動産に直接投資が可能になった。運用形態により「委託者指図型投資信託」・「委託者非指図型投資信託」・「会社型投資信託」に大別される。
用語 東証REIT指数
読み仮名 トウショウREITシスウ
解説 東京証券取引所が公表している東証上場J-REIT銘柄だけの指数。基準値(1000ポイント)は2003年3月31日の終値をベースとしている。

用語 導管体
読み仮名 ドウカンタイ
解説 課税主体とならない「器」のこと。通常法人はその利益に対し法人税が課され、課税後の利益を元に出資者に配当することになるがSPC法上で設立されたTMKは一定の条件を満たす場合、出資者に対する配当は法人税等の課税前利益によって行うことができる。
用語 匿名組合
読み仮名 トクメイクミアイ
解説 投資家は金銭の出資を営業者(不動産事業者)に行い、出資金返還請求権と利益配当請求権のみを持ち不動産の所有権は営業者に帰属している組合。営業者に運営を任せること、営業者が不動産の所有権をもつことから組合員の存在が匿名的になる。商法535条から542条に規定されまた不動産特定共同事業法の法的スキームの一つ。 組合に対する利益の配当は法人税の課税対象ではないことから、証券化ではよく利用される。不動産を対象にした証券化において投資家を匿名組合契約に基づく出資で集める場合は不動産特定共同事業法に基づき証券化するか、不動産に信託設定を行う必要がある。
用語 匿名組合出資
読み仮名 トクメイクミアイシュッシ
解説 不動産特定共同事業法に基づき組成された匿名組合への出資または商法の規定に基づく出資のことを総称して本WEBでは指す。出資者は不動産の所有権を持たないことから匿名的にはなるが、営業者が出資者に配当する際支払調書を税務署に提出することが多いため、外部に秘匿できるという意味での「匿名」ではない。
用語 特定資本
読み仮名 トクテイシホン
解説 TMK設立のため当初出資される資本金のことをいう。新SPC法では10万円が最低資本となった。配当及び残余財産の分配は優先出資証券に対し劣後する。
用語 特定持分信託
読み仮名 トクテイモチブンシンタク
解説 特定資本の持分を信託銀行に信託する制度。この信託は資産流動化計画と同じ期間となり、委託者(特定資本の持分所有者)は受託者に対して信託した持分の管理について指図、変更ができない。慈善信託と同様な効果をもつ法制度が日本に存在しなかったため、SPC法の改正に伴い創設された制度。

用語 特定社債
読み仮名 トクテイシャサイ
解説 TMK設立のため当初出資される資本金のことをいう。新SPC法では10万円が最低資本となった。配当及び残余財産の分配は優先出資証券に対し劣後する。
用語 特定社債管理会社
読み仮名 トクテイシャサイカンリガイシャ
解説 SPC法上の社債管理会社。商法における社債管理会社よりも、財産などの調査にあたり裁判所の許可が不要で有るなど権限が大きくなっている。SPC法により一部の例外を除き設置が義務付けられている。
用語 特定目的借入
読み仮名 トクテイモクテキカリイレ
解説 資産流動化計画により定められた特定資産を取得する為の借入金のことをいう。旧SPC法では資産対応証券発行までのつなぎ資金としての借入等、特定資産そのものを目的とした借入は認められなかったがSPC法の改正により可能になった。
用語 特定目的信託
読み仮名 トクテイモクテキシンタク
解説 新SPC法で創設された制度。信託契約締結時に資産の流動化を行うことを目的として、信託受益権を分割し複数の者に取得させることを目的をした信託。オリジネーターは対象特定資産を信託銀行に特定目的信託することにより、TMKを設立せずに、信託受益を分割することができる。旧SPC法では特定資産を信託受益権とした場合もTMKを設立し流動化していたがこの制度を利用することによりTMKの設立は不要となる
用語 特定約束手形
読み仮名 トクテイヤクソクテガタ
解説 SPC法に基づき発行される約束手形のことをいう。


用語 内部成長
読み仮名 ナイブセイチョウ
解説 保有物件の収益性を高めることをいう。賃料単価や稼働率の上昇、経費の削減などにより行う。
用語 ノンリコースローン
読み仮名 ノンリコースローン
解説 融資金の返済財源を担保資産に限定したものをいう。従来の日本における融資はリコースローンであったが、SPC法でも借入(特定目的借入)が行えるようになったこと、及びTMKは特定資産からの収益以外の収益基盤がないため、SPC法でのTMKに対する貸出はこの形態が多くなると考えられる。


用語 バックアップオペレーター
読み仮名 バックアップオペレーター
解説 オペレーターが破綻した場合等に備え、事前に用意されているオペレーターのこと。ホテルなど運営ノウハウが必要な用途の不動産の場合、必要になる場合が多い。
用語 バックアップサービサー
読み仮名 バックアップサービサー
解説 サービサーが破綻した場合、当初のサービサーに代りその業務を行うもののことをいう。
用語 パススルー
読み仮名 パススルー
解説 マスターリース契約において、エンドテナントの収益により不動産所有者の収益が変動する契約形態のこと。
用語 ファンドオブファンズ(FOF、Fund of Funds)
読み仮名 ファンドオブファンズ
解説 J-REITにおいては、各銘柄をパッケージにした投資信託のことをいう。銘柄により決算期の異なるJ-REITの場合、毎月分配型の商品が多い。
用語 ブックビルディング方式
読み仮名 ブックビルディングホウシキ
解説 投資家の需要に基づいて新規公開株の発行価格を決定する方法。個人投資家が新規公開株を購入するにはブックビルディングに参加する必要があり、応募数が募集数を上まわった場合一定の条件で抽選となる。具体的な方法は以下の通り。 1.仮条件の決定=価格機関投資家等の意見を基にする。 2.仮条件の提示=投資家に対して仮条件を提示する。 3.ブックビルディング期間=投資家が仮条件を基に希望購入価格・希望株数を申告する。 4.発行価格の決定=投資家の需要を基に公開価格(発行価格)を決定する。 ブックビルディング方式以外の新規公開株の発行価格を決定する方法としては入札方式がある。

用語 プロパティマネジメント
読み仮名 プロパティマネジメント
解説 REIT(及びJ-REIT)においては、不動産の管理を行うことをいう。ただ単に管理するだけでなく、物件の収益力をあげるために必要な措置(長期修繕計画の策定やテナントの選択等)を行う積極的なマネジメント能力が必要となる。アセットマネジメント会社が自ら行う場合もある。
用語 不動産ファンド
読み仮名 フドウサンファンド
解説 投資対象を主として不動産としているファンドの総称のこと。
用語 不動産投資信託
読み仮名 フドウサントウシシンタク
解説 投資信託とは複数の投資家から資金を集めてまとめて運用し、その結果得られた収益を投資家に分配するという仕組みのことであり、不動産投資信託とは、投資家から集めた資金と借入金で不動産や債権を所有し、そこから生じる賃料や売却益が投資家に配当される仕組みです。平成13年9月10日、日本で初めての不動産投資信託として、日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人が東京証券取引所に上場しています。
用語 不動産特定共同事業法
読み仮名 フドウサントクテイキョウドウジギョウ
解説 不動産小口化(証券化)における投資家を保護するために平成7年4月1日に施行された法律。同法に基づき不動産の証券化を行うための事業には金融庁・国土交通省の認可が必要となる。
用語 変動賃料(歩合賃料)
読み仮名 ヘンドウチンリョウ(ブアイチンリョウ)
解説 入居しているテナントの営業成績によって賃料が変わる賃貸借契約のこと。貸主が営業成績を把握しやすい店舗での契約で利用される場合が多い。


用語 マスターリース契約
読み仮名 マスターリースケイヤク
解説 サブリース(転貸)を前提として、不動産所有者から建物又は土地を一括で賃借する契約のこと。通常、転貸人がその不動産には入居せず、物件を一括賃借し、エンドテナントに転貸する。


用語 優先出資証券
読み仮名 ユウセンシュッシショウケン
解説 SPC法に基づき発行される出資証券のことをいう。特定資本に優先して配当を受けることが予定されているため、「優先」出資証券という。一方、一部の議決権が放棄されており、株式会社の優先株に該当する。特定資産の購入、または特定社債の借り換え等の為に発行される。
用語 有限会社
読み仮名 ユウゲンカイシャ
解説 会社の機関設計が簡易であるため、ペーパーカンパニーとして適切であったため、証券化においては利用されることが多かった。商法改正に伴い、合同会社が同様の役割を果たし始めている。


用語 リーシング
読み仮名 リーシング
解説 テナントの募集活動のことをいう。
用語 リノベーション
読み仮名 リノベーション
解説 収益を増加させる目的で建物の機能を向上させることをいう。
用語 リコースローン
読み仮名 リコースローン
解説 融資金の返済財源が担保資産に限定されず保証人や他の返済財源からの返済を追求できる融資形態のこと。通常日本での融資はこの形態である。
用語 リファイナンス
読み仮名 リファイナンス
解説 社債や借入金など負債によって資金調達をした場合、収益で返済するのではなく当該資金を再調達(または売却)することをいう。社債など有期の投資を受入する際は投資元本を投資家に返還する必要があるが、会社の営業状態によっては、再度の社債発行または借入金の調達、(もしくは売却)が行えない可能性がありこれをリファイナンスリスクという。
用語 レバレッジ効果
読み仮名 レバレッジコウカ
解説 少ない資金でより大きな投資効果を図ることをいう。不動産投資の場合、投資利回りより低い利率の借入金を導入することにより、投資利回りは借入金がないときより高くなる。また投資額に対する借入金比率をレバレッジ比率という。但し、借入金の利率が変動金利であると金利上昇局面では投資利回りが低くなることやレバレッジ比率を高くする(借入金の金額を多くする)と収益が低下した場合の借入金利息すら払えなくなるなどの欠点もある。

用語 レジデンス
読み仮名 レジデンス
解説 主として住居として利用される建物のこと。
用語 劣後信託受益権
読み仮名 レツゴシンタクジュエキケン
解説 信託受益権のうち、信託配当金が優先信託受益権に先に分配されることにより、劣後する信託受益権のことをいう。優先出資証券を発行しないTMKにおいてオリジネーターが保有し、信用補完の為に用いられることが多い。


用語 ABS
読み仮名 Asset Backed Securities
解説 資産担保証券(株式や社債等)と訳されることが多い。通常の証券とは異なり、個別特定の資産(及びその収益)を裏付けとして発行される証券のこと。 TMKが発行する出資証券・特定社債などは裏付けとなる資産が特定されていることからABSの一種とみなすことができる。
用語 ADR
読み仮名 Average Daily Rate
解説 1室1日あたりの平均客室単価のこと。この単価水準によってホテルのグレード分けがされる場合が多い。
用語 AM
読み仮名 Asset Management
解説 REIT(及びJ-REIT)においては、不動産等(アセット)運用における戦略の検討及び実施をおこない収益の最大化を図る(マネジメント)ことをいう。 J-REITでは投資法人はあくまでも導管体としての「箱」であり自らアセットマネジメントを行うことを禁止している(自家運用の禁止)ため、アセットマネジメント会社=投資法人資産運用会社となる。 一方、双方が別法人でありかつ資本関係が深い会社同士となることから利益相反における問題点が指摘されている。アメリカにおけるREITでは自家運用においてREIT会社が運営されている。
用語 Cap Rate
読み仮名 Capitalization Rate
解説 不動産を証券化する際に使用される、収益を現在価値に直すための期待利回り。不動産における収益は一定ではないため(リスクがある)ため、他の安全な資産と比較して高めに設定される。なお不動産売却時におけるリスクに対する期待利回りはターミナルキャップレートとして区分されることもある。収益還元法では還元利回りとして使用する場合もある。
用語 CMBS
読み仮名 Commercial Mortgage Backed Securities
解説 ABSの一種で、商業用不動産担保ローンを裏付けに発行される証券のこと。住宅ローンを裏付けとした証券はMBSという。

用語 CR
読み仮名 Capitalization Rate
解説 不動産を証券化する際に使用される、収益を現在価値に直すための期待利回り。不動産における収益は一定ではないため(リスクがある)ため、他の安全な資産と比較して高めに設定される。なお不動産売却時におけるリスクに対する期待利回りはターミナルキャップレートとして区分されることもある。収益還元法では還元利回りとして使用する場合もある。
用語 DCF法
読み仮名 Discounted Cash Flow Method
解説 割引キャッシュフロー法ともいう。現時点での金額と将来受け取る金額には時間的な差異があることから、将来受け取る金額を現在の金額の価値に直して(ディスカウントして)購入金額を算出する方法。現在の金額の直す際にキャップレートを使用する。
用語 DPS
読み仮名 Distributions Per Share
解説 1口当たり分配金のこと。株式会社と異なり分配可能利益のほぼ100%を分配するJ-REITの場合にはEPSと同じ意味合いを持つ。
用語 DR
読み仮名 Discount Rate
解説 鑑定におけるDCF法で不動産の収益価格を算出する際に使用される割引率のこと。対象期間各年度のキャッシュフローを割引するレート。
用語 DSCR
読み仮名 Debt Service Coverage Ratio
解説 社債の金利・元金の年間支払額に対する純収益の割合のことであり、LTV とあわせ社債の評価に使用される場合が多い。数値が高いほど社債の利払いは安全といえる。 格付会社でAAAの格付を得るためには2.25以上の数値(社債年間支払い額に対して2.25倍以上の純収益)が必要となる場合が多い。 DSCR=純収入÷社債支払額

用語 FFO
読み仮名 Funds From Operation
解説 通常の営業活動に伴うファンドのキャシュフローのことであり、REITの株価尺度に使用される。不動産売却損益を除いたREITの純利益に、減価償却費を加算した金額になる。FFOを利用すると同一基準でREITごとのキャシュフローが比較できる。   FFO=純収益+減価償却費-不動産売却益(+不動産売却損)
用語 FFO倍率
読み仮名 Funds From Operation倍率
解説 FFOの株価尺度に利用する。下記の算式でも明らかなようにFFO倍率が20倍である場合、利回りは5%(利回りはFFO倍率の逆数になる)になる。    FFO倍率=REIT時価総額÷FFO
用語 GK
読み仮名 Goudou Kaisha
解説 合同会社の略称のこと。商法改正により有限会社の設立が不可能となったため、同様の形態である合同会社を利用して不動産証券化を行う事例が増えてきている。
用語 GOP
読み仮名 Gross Operating Profit
解説 ホテル運営の売上(飲食部門等の売上も含む)から販売管理費を含まない経費を除いた収益のこと。「営業総利益」ともいわれる。ホテル事業においては、代表的な指標とされており日本のホテルの場合、平均的には20%程度となっている。
用語 J-REIT
読み仮名 J-REIT
解説 投信法における会社型投資信託の略称として本WEBでは使用する。REITが普及しているアメリカのREITと、現時点における日本の会社型投資信託では、制度に異なる点が多いため区分している

用語 LTV
読み仮名 Loan To Value
解説 不動産の価格に対する社債発行額の割合のこと。社債の安全度を図る指標として使用され、数値が低い程安全度が高いことになる。この場合の不動産価格とは時価であるため、例えば格付会社がLTV比率を算出する際には不動産の価格を独自に評価することから、不動産の価格=取得額とはならない場合が多い。DSCR と併せ社債の格付に利用される。 LTV=社債発行額÷不動産価格
用語 NCF
読み仮名 Net Cash Flow
解説 不動産の場合、NOIに損益項目ではない資本的支出を含めた数値であり資金収支を示す。(NOI-資本的支出)で算出。
用語 NOI
読み仮名 Net Operating Income
解説 収益から減価償却前の費用を引いた収益のこと。(賃貸収益-賃貸費用+減価償却費)で算出する。物件の収益力を見る重要な指標。
用語 PBR
読み仮名 Price Book value Ratio
解説 株価純資産倍率のこと。株価を1株あたりの純資産額(株式資本)で除した比率で株価水準を判断しようをする投資のための指標。但し、純資産額は簿価で判断することから資産に生じている含み益や含み損は反映されていないため、判断する投資先(会社)の貸借対照表の計上基準を判断する必要も生じる。
PBR=株価÷1株あたり純資産額
用語 PER
読み仮名 Price Earning Ratio
解説 株価収益率のこと。株価を1株あたりの年間税引後利益で除した比率で、利益と株価の相対的な比較をすることにより株価水準を判断しようとする投資のための指標。予想利益をもとに判断する場合、予想PERと区分されることもある。
PER=株価÷1株あたり年間税引後利益

用語 PM
読み仮名 Property Management
解説 REIT(及びJ-REIT)においては、不動産の管理を行うことをいう。ただ単に管理するだけでなく、物件の収益力をあげるために必要な措置(長期修繕計画の策定やテナントの選択等)を行う積極的なマネジメント能力が必要となる。アセットマネジメント会社が自ら行う場合もある。
用語 PML
読み仮名 Probable Maximum Loss
解説 地震による損害を示す数値。475年に一度程度起こる可能性がある大地震による損害額が建物の再調達価格に対してどの程度になるか、という数値。
用語 REIT
読み仮名 Real Estate Investment Trust
解説 直訳すると、不動産投資信託となる。本WEBでは特に断りない場合、アメリカにおけるREITを指し、日本におけるREITはJ-REITとし、区分する。REITとは主として複数の不動産に投資する会社が導管体としての役割を果たすための仕組みである。
用語 RevPAR
読み仮名 Revenue Per Available Room
解説 1室あたり平均売り上げのこと。(ADR×客室稼働率)で算出される。客室部門収益の重要な指標。
用語 SPC
読み仮名 Special Purpose Company
解説 特別目的会社と訳すことが多い。資産の流動化(証券化)の為に設立される等、特別の目的を持って設立された会社または団体のことになる。本WEBではSPC法上で設立された会社であるか否かに拘わらず前記と同様な機能を持つ会社をSPCとし、SPC法上で設立された「特定目的会社」をTMKとして区分する。

用語 SPC法
読み仮名 SPC法
解説 旧SPC法が平成12年 5月に改正されたことにより「資産の流動化に関する法律」となった。改正点は多岐にわたるが、主な点は登録から届出への変更、特定資本金の引き下げ(300万円から10万円へ)、定款への資産流動化計画の記載義務の撤廃、特定持分制度、特定目的信託制度の創設などがある。本WEBでは特に断りない場合を除き、SPC法とはこの新SPC法のことをさす。
用語 SPT
読み仮名 Special Purpose Trust
解説 新SPC法で創設された制度。信託契約締結時に資産の流動化を行うことを目的として、信託受益権を分割し複数の者に取得させることを目的をした信託。オリジネーターは対象特定資産を信託銀行に特定目的信託することにより、TMKを設立せずに、信託受益を分割することができる。旧SPC法では特定資産を信託受益権とした場合もTMKを設立し流動化していたがこの制度を利用することによりTMKの設立は不要となる
用語 SPV
読み仮名 Special Purpose Vehicle
解説 証券化目的に結成される組織のこと。SPC法上のTMKだけでなく匿名組合や投資法人なども含む幅広い概念である。
用語 TCR
読み仮名 Terminal Capitalization Rate
解説 不動産を証券化する際に使用される、不動産売却時のリスクを含んだ期待利回り。不動産の売却時(またはリファイナンス時)には環境が想定しにくい(=リスクが高い)ことがあり、毎年の収益に対するレートとは異なるレートで購入額を算出する場合が多い。
用語 TK
読み仮名 TK
解説 匿名組合の略

用語 TMK
読み仮名 TMK
解説 SPC法上で設立された「特定目的会社」のことを本WEBではさす。
用語 UP REIT
読み仮名 Umbrella Partnership REIT
解説 不動産の物件所有者が、その物件をREITに現物出資した際に、簿価と時価との差額にかかる譲渡益課税の時期を選択できる仕組みのこと。アメリカではこの仕組みが考案されて以降、優良物件のREITへの拠出が行われるようになりREITの上場が多くなった。なお、J-REITではこの制度はまだ法制化させていない(現時点では現物出資時に課税される)。
用語 YK
読み仮名 YK
解説 有限会社の略