TEAM

大和不動産鑑定の現場から

商業施設RETAILS

東京鑑定・証券化部
不動産鑑定士

山中 文人FUMITO YAMANAKA

平成25年入社
平成28年不動産鑑定士登録

― 不動産鑑定士として、お客様と接するときに心掛けていることはどんなことですか?

お客様が相談しやすい身近な関係を築いていくことを心掛けています。
私を含め、弊社の不動産鑑定士は、それぞれが複数のお客様を担当し、日々やり取りを重ねております。
精度の高い評価を求められるのはもちろんですが、さらには、スピードを重視するお客様、より深い分析を求められるお客様、ゼロから一緒に検討することを望まれるお客様など様々です。
そのため、まずお客様の傾向、特徴を、仕事や何気ない会話の中から掴み、ニーズに沿って柔軟に対応していくことで、気軽にコミュニケーションが取れる関係を築くことが重要だと考えています。

― 商業施設チームはどんな活動をしていますか。

商業施設チームでは、評価物件や売買物件情報の共有、商業施設関連の新聞・雑誌の回覧のほか、個人的に興味をもち、ちょっとした会話から出た情報なども共有するようにしています。
また、商圏分析やマーケティングに関するセミナーへの参加、SCビジネスフェアなどのイベントに参加するといった活動も積極的に行っています。
さらに、最新の商業施設の状況やテナント情報を自ら目で確かめ、体感することも非常に重要と考えるため、話題性のある商業施設を見学し、意見交換や施設の客層・雰囲気、テナント構成を確認するといった活動も継続的に行っています。

― 商業施設を評価する上での留意点を教えてください。

商業施設評価のなかで、テナント構成とテナントの持つブランド力は重要なポイントとなります。商業施設の価値は、賃料に大きく左右されますが、その賃料の原資となっているのはテナントの売上げであり、その売上げはテナントが提供する物やサービスへの対価としてユーザーが支払ったものです。つまり、高いブランド力や多様な支持層を持つテナントを誘致し、効率的なテナント構成を実現できれば商業施設としての魅力が増し、集客力が高まることで、結果的に安定した高い賃料を実現することができます。なかでも、キーテナントの重要度は高く、その商業施設の象徴でもあることから、集客力の高いキーテナントを誘致できれば、相場より安い賃料水準であっても、そのキーテナントの存在によりユーザーが集まり、他のテナントの売上げが増え、高い賃料が得られることで全体的な施設運営としては成立するケースもあります。そのため入居テナントを分析し、競合施設と比較した強みや弱み、テナントの賃料負担に問題はないかといった点には、特に留意しながら評価を行っています。

東京鑑定・証券化部
不動産鑑定士

北脇 龍二RYUJI KITAWAKI

平成21年入社
平成25年不動産鑑定士登録

― 不動産鑑定士として、お客様と接するときに
心がけていることはどんなことですか?

不動産鑑定士として、心がけていることは、「お客様の熱を如何に感じとるか。」です。
鑑定士は実際に不動産の売買を行う立場ではないため、直に市場の熱を感じとることは難しいです。
そのため、その熱をお客様から感じることにより、現実の市場動向を把握し、今後の予測も可能となることから、評価に当たっては非常に重要なことだと考えています。

― 商業施設を評価する際に留意すべき点を教えてください。

一番は「テナント」です。
商業施設の場合は、施設全体の売上がその不動産の評価額を決定すると言っても過言ではありません。
そのため、売上が見込める施設にするため、優良テナントをいかに誘致できるかが非常に重要なことになってきます。

郊外型のSC(ショッピングセンター)にいえることですが、たとえ立地が悪くとも、優良テナントの誘致に成功し、売上が上がっていれば商業施設としては成功と言えます。
また、現地調査時に施設のコンセプトを把握することも重要と考えています。優良な施設は、明確なコンセプトのもと、それに沿った施設運営・リーシングをしています。そういった施設は、施設全体の統一感が感じられ、商業施設として完成されたものといえると思います。
最後に個人的には、私たち自身が商業施設のいち顧客ですので、優良な施設か否か、施設全体の醸し出す雰囲気を感じとることが重要なことだと思っています。

― 商業チームの一員として、どのような活動をしているのですか?

商業施設は施設の雰囲気を感じ取ることが一番大切です。
そのため、如何に商業施設に足を運ぶかが大事です。
不動産全般にいえますが、実際に現地に行って「もの」を見ないとその施設のことは分かりません。

そこで商業チームとしては、定期的にチームで商業施設の視察ツアーを行っています。
不動産の醸し出す雰囲気を肌で感じることが出来てこそ、一流の不動産鑑定士と考えています。
そのために、数多くの不動産に触れ、それぞれの不動産の「顔」を心に刻みながら、今後も鑑定評価を行っていきたいと思っております。