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大和不動産鑑定の現場から

近年より、土壌汚染問題は、土地取引の上で、多大な対策費用がかかることなど、流通を妨げる要因の一つとなってます。

しかし、土壌汚染調査の業界は、専門的な用語が敬遠され、お客様には分かりにくい面があると感じております。

お客様と接するときには、不動産の総合コンサルタント会社として、お客様の立場にたち、不動産取引を含めた広い視野でお話することに心掛けております。

土地取引の妨げになるような土壌汚染の評価は、土壌汚染対策法で決められた有害物質だけではなく、その他法令やガイドライン等で定められる油汚染、産業廃棄物、アスベスト、PCB含有廃棄物などがあります。

その中で印象に残るプロジェクトとしては、関東圏内にある大規模工場跡地にて土地売買を3か月以内に希望しているが、土壌汚染、油汚染、地中埋設物、土壌汚染に対する自治体対応など問題点が多い案件がありました。
案件を対応するにあたって、時間の制約の中で多様な専門知識が必要であるため、社内の様々な専門家を巻き込んで体制をつくり、粘り強く一つ一つの問題点を整理し、一つ一つ丁寧に解決していき、最終的に工期内に土地の売買まで至りました。
工期内で収まった秘訣は、お客様の話を「聞く」こと、とにかく分からないことがあれば「聞く」ことだと感じ、このプロジェクトを通じて「聞く」ことの大切さが身に染みた教訓となりました。

地質の調査会社に10年ほど在職し、山々を駆け巡り、石や山について、地質の評価をしてました。「もう、地質調査にかかわることはないかな?」と思った時期もありましたが、近年の自然災害の増加により、液状化、地盤、地震問題など、不動産取引に伴う地質調査へのニーズが高まっており、弊社への問い合わせも増え、対応もしております。
今後は、土壌環境監理士として、土壌汚染関連の専門家としてだけではなく、不動産の知識、建築の知識、自然災害の知識など、興味をもって積極的に勉強し、お客様の様々なニーズに答えていけるように活躍していきたいと思っております。

中島 伸太郎
平成27年入社 平成25年 土壌環境監理士登録

メンバーはそれぞれに専門分野を持っております。業務としては、不動産鑑定評価に使用する基礎資料の調査をしています。建物の遵法性及び劣化状況の調査や、アスベスト、PCB及び土壌汚染に対するリスク調査など、対象不動産の物理的状況に関する調査を行っている部署です。不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たって、対象不動産に関する様々なリスクを明らかにしている事業部というと、わかりやすいでしょうか。

社内にER事業部を設けていることによって、建築物の遵法性や土壌汚染など、不動産鑑定士が困った時、すぐに相談できるというメリットが一番大きいのではないかと思います。

ただ、気を付けなければならないのが、客観性と、業務における独立性を保持しなければならない点です。鑑定評価に影響を及ぼすような偏った見方をする危険性を避けるため、弊社では鑑定部門とER事業部の作業スペースをウォールで分離し、コンピューターのサーバーを個別に設置するなどの対策を行っております。

土壌環境監理士は、一般社団法人土壌環境センターが認定している資格です。土壌・地下水汚染の調査・対策に関する知識を持ち、法律や環境保全にも広い見識を有している必要があります。現在、465名の登録しか居ないようで、一般の方にはあまり知られていない資格です。
 お客様と接するときには、お客様のお悩みや課題、方針などの意向を把握するため、しっかりと面談して話すことを心がけています。やはり、信頼関係の構築が非常に重要になってきます。
土壌に関する話は、お客様の資産に大きな影響を及ぼす場合もありますので、しっかりご理解いただくために、こちらとしてもきちんと資料を準備し、顔と顔を向い合せて説明しなければなりません。お客様の思いを酌んだうえで、「土壌環境監理士の立場として」、誠実に応えていくことが大事です。

お客様からは、エンジニアリング・レポートの作成、相談のみならず、建物の遵法性調査、長期修繕計画の作成、アスベスト、PCB調査、土壌汚染リスク評価などについて、個別の報告書作成依頼も多いです。
土壌汚染に関する事項としましては、他社実施の土壌リスク評価のレビュー、対策費用概算金額の算定、土壌汚染リスクが顕在化した際の今後の進め方などの相談があります。社内の不動産鑑定士からも、日々相談を受けます。

土壌汚染に関する事項は、「不動産価格への影響を判断する事実の確認が困難な価格形成要因」として位置付けられています。今後は、依頼者との合意形成の上で、合理的な範囲で調査を実施することが可能になるため、自分の役割は、より責任あるものになっていくと考えています。

私は土壌汚染リスク評価が専門分野ですが、環境全般に関する課題解決にも取り組んでいます。弊社には、平成25年1月より勤務しています。それ以前は24年間大手環境調査会社に勤務しておりました。そこで非常に多くの案件にかかわらせていただきました。そうした経験や知識を活用できるということが、強みになっています。

毛利 郁史
土壌環境監理士