SYSYTEM VALUATION STANDARDS
固定資産評価基準
- 別表
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第1章 土地
第3 画地計算法
- 1 画地計算法
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各筆の宅地の評点数は、各筆の宅地の立地条件に基づき、路線価を基礎とし、次に掲げる画地計算法を適用して求めた評点数によつて付設するものとする。
- 2 画地の認定
- 各筆の宅地の評点数は、一画地の宅地ごとに画地計算法を適用して求めるものとする。この場合において、一画地は、原則として、土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとする。ただし、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況等からみて、これを一体をなしていると認められる部分に区分し、又はこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とする。
- 3 奥行価格補正割合法
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宅地の価額は、道路からの奥行が長くなるにしたがつて、又、奥行が著しく短くなるにしたがつて漸減するものであるので、その一方においてのみ路線に接する画地については、路線価に当該画地の奥行距離に応じ「奥行価格補正率表」（附表1）よつて求めた当該画地の奥行価格補正率を乗じて単位地積当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。
例題1 普通商業地区における路線価 1,000点の場合の計算例
- 4 側方路線影響加算法
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正面と側方に路線がある画地（以下「角地」という。）の価額は、側方路線（路線価の低い方の路線をいう。以下同様とする。）の影響により、正面路線（路線価の高い方の路線をいう。以下同様とする。）のみに接する画地の価額よりも高くなるものであるので、角地については、当該角地の正面路線から計算した単位地積当たり評点数に、側方路線影響加算率によつて補正する単位地積当たり評点数を加算して単位地積当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。この場合において、加算すべき単位地積当たり評点数は、側方路線を正面路線とみなして計算した単位地積当たり評点数を「側方路線影響加算率表」（附表2）によつて求めた側方路線影響加算率によつて補正する評点数によるものとする。
例題2 普通商業地区における正面路線価 1,000点、側方路線価 900点の場合の計算例
例題3 普通商業地区における正面路線価 500点、側方路線価 400点の準角地
（一系統の路線の屈折部の内側に位置する例題図のような画地をいうものとする。）の計算例
- 5 二方路線影響加算法
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正面と裏面に路線がある画地（以下「二方路線地」という。）の価額は、裏路線（路線価の低い方の路線をいう。以下同様とする。）の影響により、正面路線のみに接する画地の価額よりも高くなるものであるので、二方路線地については、正面路線から計算した単位地積当たり評点数に二方路線影響加算率によつて補正する単位地積当たり評点数を加算して単位地積当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。この場合において、加算すべき単位地積当たり評点数は、裏路線を正面路線とみなして計算した単位地積当り評点数を「二方路線影響加算率表」（附表3）によつて求めた二方路線影響加算率によつて補正する評点数によるものとする。
例題4 普通商業地区における正面路線価 1,000点、裏路線価 900点の場合の計算例
- 6 三方又は四方において路線に接する画地の評点算出法
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三方又は四方において路線に接する画地は、側方路線影響加算法及び二方路線影響加算法を併用して当該画地の単位地積当たり評点数を求め、これに当該画地の地積を乗じてその評点を求めるものとする。
例題5 普通商業地区における正面路線価 1,000点、側方路線価 900点、裏路線価 800点の場合の計算例
例題6 普通商業地区における正面路線価 1,000点、側方路線価 900点及び800点の場合の計算例
例題7 普通商業地区における正面路線価 1,000点、側方路線価 900点及び 800点、裏路線価850点の場合の計算例
- 7 不整形地、無道路地、間口が狭小な宅地等評点算出法
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不整形地（三角地及び逆三角地を含む。以下同様とする。）、無道路地（路線に接しない画地をいう。以下同様とする。）、間口が狭小な宅地等については、その形状等に応じ、次によつて評点数を求めるものとする。
(1) 不整形地の評点算出法
- 1) 不整形地の価額については、整形地に比して一般に低くなるものであるので、奥行価格補正割合法等によつて計算した単位当たり評点数に「不整形地補正率表」（附表4）によつて求めた不整形地補正率を乗じて当該不整形地の単位地積当たり評点数を求めるものとする。
この場合において、当該画地が「間口狭小補正率表」（附表5）、「奥行長大補正率表」（附表5）の適用があるときは、間口狭小補正率、奥行長大補正率、両補正率を乗じた結果の率、間口狭小補正率と不整形地補正率を乗じた結果の率及び不整形地補正率のうち、補正率の小なる率（下限0.60）を乗じて評点数を求めるものとする。 -
2) なお、奥行価格補正割合法の適用に当たつては、その画地の不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、次のいずれかの方法によつて求めることとする。
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ア 次の図の例のように、不整形地を区分して整形地が得られるときは、その区分して得られた整形地について評点数を求める。
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イ 次の図のような不整形地については、不整形地の地積をその間口距離で除して得た計算上の奥行距離を基礎として評点数を求める。
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ウ 次のような不整形地については、これに近似する整形地について評点数を求める。
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例題8 普通商業地区における路線価1,000点の場合の計算例
例題9 普通商業地区における路線価1,000点の場合の計算例
例題10 普通商業地区における正面路線価1,000点、側方路線価900点の場合の計算例
例題11 普通商業地区における正面路線価1,000点、側方路線価900点の場合の計算例
(2) 無道路地の評点算出法
原則として、当該無道路地を利用する場合において、その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に奥行価格補正率表（附表1）によつて求めた補正率、通路開設補正率表（附表9）によつて求めた補正率及びその無道路地の近傍の宅地との均衡を考慮して定める無道路地補正率（下限0.60）を乗じて１平方メートル当たりの評点数を求め、これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。
※奥行価格補正率及び通路開設補正率の適用に当たつての奥行のとり方は下図によるものとする。
(3) 間口が狭小な宅地等の評点算出法
間口が狭小な画地又は奥行が長大な画地（不整形地及び無道路地は除く。）については、それぞれ「間口狭小補正率表」（附表5）又は「奥行長大補正率表」（附表6）によつて求めた補正率によつて、その評点数を補正するものとする。この場合において、画地の地積が大きい場合等にあつては近傍の宅地の価格との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を修正して適用するものとする。
がけ地等で、通常の用途に供することができないものと認定される部分を有する画地については、当該画地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができない部分の割合によつて、「がけ地補正率表」（附表7）を適用して求めた補正率によつて、その評点数を補正するものとする。 - 1) 不整形地の価額については、整形地に比して一般に低くなるものであるので、奥行価格補正割合法等によつて計算した単位当たり評点数に「不整形地補正率表」（附表4）によつて求めた不整形地補正率を乗じて当該不整形地の単位地積当たり評点数を求めるものとする。
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