TEAM

大和不動産鑑定の現場から

インダストリアルINDUSTRIAL

江田岳史

東京鑑定・証券化部
不動産鑑定士
不動産証券化マスター

江口 晃太KOTA EGUCHI

平成29年入社
平成20年不動産鑑定士登録

― 物流施設の評価にあたって留意している点はどんなろことですか?

「変化への対応」に留意しております。具体的には、物流業界の変化、物流施設に係る市場の変化、これらの変化にタイムリーに対応できるよう心がけております。
物流業界の変化は著しいです。EC化の進展に伴う消費行動の変化、施設の大型化、拠点集約や3PL事業の成長、荷主企業の要望の多様化等に伴い、物流施設も大きく変化してきております。新設道路や高速道路網の整備の進捗状況や、物流施設で扱う荷物の種類の変化にも着目しております。物流は経済活動になくてはならないものですから、このような業界の変化を的確に捉えることに留意しております。
物流施設に係る市場は、リーマンショック以降大きく変わり、物流施設が投資対象として認知され、市場にも多くの物件が流通するようになりました。市場参加者も増えて、私たちも様々なお客様と接するようになりました。情報量も格段に増えてきております。評価の依頼目的は物流施設を取得する場合だけではなく、売却や建替え、開発目的の場合もあります。したがって、市場の動向と情報収集をこまめに行うことがスタート地点になります。これらの情報をいかに咀嚼し評価に反映できるかを常に検討しております。

― チームの活動状況を教えて下さい。

市場の変化に乗り遅れないよう、物流業界の動向、利回り動向や、売買動向、道路建設の動向、開発計画の動向等の情報収集を行い、評価へのアプローチを検討しております。
物流施設の評価は他のアセットとは異なり、独特な点がいくつもあります。建物の外観は同じような施設でも、荷物の種類や荷主企業の使い方によってカスタマイズされているケースがあります。最新の設備が備わっている施設もあり、チームで情報の収集・整備を行い、評価への影響を検討しております。社内外で鑑定評価の観点からセミナー等の開催も行っております。

江田岳史

― 今後の課題はありますか?

EC化の拡大傾向は今後も続くと思われます。労働力確保も物流業界全体の課題です。このような諸問題を解決するためには、マテハンの更新や、庫内作業も自動化される可能性があります。従来の施設では対応できない場合も想定され、物件価値に影響を及ぼすのか研究が必要と考えております。また、老朽化された施設の扱いも課題だと認識しております。建替えや、隣接地と併合されて大型化されることも考えられます。これらの課題に的確に対応できるよう日々、研鑽を重ねる必要があると思っております。

江田岳史

東京鑑定・証券化部
不動産鑑定士

江田 岳史TAKESHI EDA

平成25年入社
平成25年不動産鑑定士登録

― 不動産鑑定士として、お客様と接するときに
心がけていることはどんなことですか?

お客様に対する真摯な対応を心掛けております。特に、私が専門チームの一員として担当する物流施設は、今後も私募リートへの組入れが控えている等、さらなる取引市場の拡大・成熟が見込まれます。今後も拡大する市場の中で、お客様のビジネスパートナーとなれるよう日々研鑽に努めております。

― 物流施設を評価する際に留意すべき点を教えてください。

特に立地、規模に留意して評価を行います。立地については、物流施設は、I.Cの接近性や、高速道路の整備に伴い需要が高まる特徴があるため特に留意する必要があります。近時では圏央道を中心に首都圏の物流施設開発が進んでおり、その整備状況が注視されております。
また、規模については、従来の物流施設に比べ、物流施設の大規模化が進んでおり、ランプウェイや各階のトラックバースの設置等、近年開発された大規模物流施設と従来の物流施設との差は歴然としております。

これらの要素に関係して、需要者、ニーズが異なることから、物流施設の特性を十分に理解したうえで、評価に反映させることが必要となります。

江田岳史

― これからどのような不動産鑑定士に
なりたいと思いますか?

諸先輩方同様、お客様に必要とされるような不動産鑑定士を目指していきたいと考えております。私は大和不動産鑑定に入社して、諸先輩方のお客様への向き合い方をみて、その臨機応変な対応、バランス感覚等に感銘を受けました。これから多くの経験を積み、お客様に必要とされ、信頼されるような不動産鑑定士を目指します。