TEAM

大和不動産鑑定の現場から

ホテルHOTEL

富田直人

東京鑑定・証券化部
不動産鑑定士
不動産証券化マスター

富田 直人NAOTO TOMITA

平成22年入社
平成25年不動産鑑定士登録

― ホテルチームの取り組みについて

近年の宿泊需要の増加に伴って、都心部、地方都市、リゾートエリアを問わず、全国でホテルの建設ラッシュが続いているため、宿泊需給動向を注意深く追っています。
ホテルというアセットは、不動産マーケットはもちろん、海外政治情勢の変化によるリスクや国内の自然災害による宿泊需要の減少等、間接的な事象からホテルの経営が影響を受けることが少なくないため、特定エリアのマーケットを分析することはもちろん、マクロ的要因を分析することが重要です。そのため、観光産業全体の動向を把握し、宿泊客数とホテル数の需給動向の推移を把握できるよう努めています。
また、ホテルチームの取り組みとして、定期的に社外セミナーを開催しています。
不動産ファンドや事業会社、ホテルオペレーター会社にお勤めの方等、多くの方々にご出席を頂き、ご好評を頂いております。
その他、定期的に運営形態の異なる施設、スタイリッシュなビジネスホテルや、絢爛豪華なラグジュアリーホテル、風情のある旅館等見学し、内装・設備等のハード面や、サービスを実際に見て感じることで、個々のスキルを磨いています。

富田直人

― ホテル評価の醍醐味について

不動産全般について、同じ不動産は2つとないと言いますが、ホテルについてはより顕著に個別性が表れます。
ホテルや商業施設等は一般的にオペレーショナルアセットと呼ばれ、その事業の良し悪しにより不動産に帰属する収益が左右される傾向にあるため、事業分析を行うことが必要となります。
事業分析を行うに当たっては、あるホテルの現在の宿泊価格設定や人件費、清掃費、諸手数料の料率が適正か否かといった分析を行いますが、分析の結果、類似ホテルや一般的な水準とは違った水準の運営が行われているときは、何故そうなっているのかと考えさせられる場面が多々あります。
例えば、多言語対応できるスタッフをより多く集め、人件費が膨らむ一方で、海外旅行客の需要を多く勝ち取り、販売客室収入や客室稼働率が周辺ホテルより大幅に高くなるケースや、逆に不動産の構造上、従業員が移動する動線が悪く、運営上どうしても一般的な従業員数よりも多く雇用しなければならなくなるケースなど、運営方法は多種多様です。
このようにホテルオペレーターの運営方法の違いや、不動産の構造上の問題がホテルの事業収支に大きな影響を及ぼすため、ホテルの経営分析と不動産の評価を融合する必要があり、そこがホテル評価の面白さであり醍醐味です。

山下翔吾

東京鑑定・証券化部
不動産鑑定士

山下 翔吾SHOGO YAMASHITA

平成25年入社
平成28年不動産鑑定士登録

― 不動産鑑定士として、お客様と接するときに
心がけていることはどんなことですか?

お客様に満足していただけるサービスを提供できたか?
常に意識して仕事をしています。

具体的には、
①分かりやすく丁寧な説明を心がけること
②ニーズに合わせた迅速な対応
この2点を大事にしています。

特にホテルは事業用不動産ですので、収支分析やポジショニング分析など分析に基づく評価上の判断事項も多いので、特に丁寧な説明が必要です。
また、評価書の提出を急がれるお客様も多いですが、弊社には多くのホテル評価実績に基づくデータベースがありますので、それらを活用し、迅速な対応、かつ高いクオリティの仕事が出来るよう心がけています。

― 仕事のやりがいを教えてください。

最近は好調なホテル市況を背景に、ホテル開発を想定した素地の評価依頼が多くなっています。

今後、出来るであろうホテルを想定して、事業部門ごとの市況分析や対象不動産のポジショニング、客室単価や稼働率、それに係るコスト等を分析し判断していく作業はとても時間と労力がかかります。
でも、その分鑑定士の腕の見せ所でもあり、とても楽しい作業です。

ホテルは経済情勢や国際情勢、その時々の流行によって収支が大きく変動するアセットであり、想定次第で評価額は大きく変動します。
常に市況の変化に注意し、知識の更新を続けることが適正なホテル評価には欠かせないと実感しています。

山下翔吾

― これからどのような不動産鑑定士になりたいと思いますか?

私はまだまだ駆け出しの鑑定士ですので、1つ1つの案件に丁寧に向き合い、お客様から信頼される鑑定士になるよう実績を積むことが大事だと考えます。

不動産の鑑定評価は、この社会の中での不動産のあり方を包括的に捉えていくことだと思いますので学ぶことは尽きませんが、将来的には様々な不動産問題に解決策を提案していけるような不動産のプロフェッショナルを目指したいと思っています。