TEAM
大和不動産鑑定の現場から
商業施設RETAILS
東京鑑定本部
不動産鑑定士
技術士補
測量士補
伊藤 晃規AKINORI ITO
平成29年入社
令和2年不動産鑑定士登録
― 不動産鑑定士として、お客様と接するときに心がけていることはどんなことですか？
わかりやすく丁寧な説明をすることで、気軽にご相談していただける関係を構築することを心がけております。
全てのお客様が鑑定評価のプロセスを把握されているとは限りませんので、ただ鑑定評価額をお伝えするのではなく、ご依頼の目的に応じた評価のプロセスについて分かりやすく説明し、ご納得していただくことが大切であると考えております。
馴染みが薄い鑑定評価という分野であるからこそ丁寧な説明を心がけ、お客様の信頼を得ることで、気軽にご相談していただける関係を構築できればと思っております。
― 商業施設を評価する上での留意点を教えてください。
商業施設の鑑定評価にあたっては、対象となる施設がどのような分類にあって、どのような顧客をターゲットにしているかを見極めることが大切です。施設の分類や顧客ターゲットによっては商圏が異なり、鑑定評価額を決定する価格形成要因も変化するからです。
また、商業施設の場合は、テナントの売上が賃料支払い能力に直結します。そのため、テナントとの契約形態（普通借家・定期借家）、賃貸形態（固定・歩合・最低保証+歩合 等）を把握し、賃料負担力を検証のうえ、現行テナントの賃料支払い能力や減額可能性、さらには退去リスクを把握し、評価に反映することが必要です。
なお、適正な賃料負担率はテナントの業種・業態によって大きく異なるため、業種・業態ごとの粗利益率、不動産特有経費率を的確に把握することに留意しながら評価を行っています。
― 商業施設を評価することの魅力はなんですか？
商業施設は施設ごとにそれぞれ異なる魅力的な「表情」を持っています。
利用者はその「表情」に惹かれ、それらの施設に訪れます。そのため、その「表情」が立地的なものなのか、建物の構造的なものなのか、テナントのブランド的なものなのか、時間を過ごせる空間としてのものなのか等を体感するため、話題性のある商業施設だけでなく、現地調査等の外出の際には地元の商業施設等にも足を運び、その施設の持つ「表情」を自らの目で見て感じるようにしています。
そしてその「表情」を商業施設の評価に反映できることに魅力を感じています。
横浜支社
不動産鑑定士
北脇 龍二RYUJI KITAWAKI
平成21年入社
平成25年不動産鑑定士登録
― 不動産鑑定士として、お客様と接するときに
心がけていることはどんなことですか？
不動産鑑定士として、心がけていることは、「お客様の熱を如何に感じとるか。」です。
鑑定士は実際に不動産の売買を行う立場ではないため、直に市場の熱を感じとることは難しいです。
そのため、その熱をお客様から感じることにより、現実の市場動向を把握し、今後の予測も可能となることから、評価に当たっては非常に重要なことだと考えています。
― 商業施設を評価する際に留意すべき点を教えてください。
一番は「テナント」です。
商業施設の場合は、施設全体の売上がその不動産の評価額を決定すると言っても過言ではありません。
そのため、売上が見込める施設にするため、優良テナントをいかに誘致できるかが非常に重要なことになってきます。
郊外型のSC（ショッピングセンター）にいえることですが、たとえ立地が悪くとも、優良テナントの誘致に成功し、売上が上がっていれば商業施設としては成功と言えます。
また、現地調査時に施設のコンセプトを把握することも重要と考えています。優良な施設は、明確なコンセプトのもと、それに沿った施設運営・リーシングをしています。そういった施設は、施設全体の統一感が感じられ、商業施設として完成されたものといえると思います。
最後に個人的には、私たち自身が商業施設のいち顧客ですので、優良な施設か否か、施設全体の醸し出す雰囲気を感じとることが重要なことだと思っています。
― 商業チームの一員として、どのような活動をしているのですか？
商業施設は施設の雰囲気を感じ取ることが一番大切です。
そのため、如何に商業施設に足を運ぶかが大事です。
不動産全般にいえますが、実際に現地に行って「もの」を見ないとその施設のことは分かりません。
そこで商業チームとしては、定期的にチームで商業施設の視察ツアーを行っています。
不動産の醸し出す雰囲気を肌で感じることが出来てこそ、一流の不動産鑑定士と考えています。
そのために、数多くの不動産に触れ、それぞれの不動産の「顔」を心に刻みながら、今後も鑑定評価を行っていきたいと思っております。
