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雑種地評価、特殊な土地の評価-固定資産システム評価

地目別の評価方法、補正方法等を検証することで固定資産評価の適正化を支援します。

雑種地評価について

雑種地の評価について固定資産評価基準では「ゴルフ場等用地」「鉄軌道用地」及び「その他雑種地」の分類がありますが、実務上では固定資産評価基準に定める宅地、田、畑等の8地目以外の土地を雑種地として評価する場合があります。
そのため、雑種地の一部については評価額決定の経緯を説明することができず、説明責任を果たし得ない状況が見られます。
雑種地の類型は多岐にわたり、またその状況も個別性が強いことから体系的に評価方法を整理することが重要となります。

特殊な土地の評価について

近年、太陽光や風力を利用した再生エネルギーの全量買い取り制度の導入など、土地の利活用方法は多様化しており、固定資産評価基準に基づく評価を適用する前に判断する要素が多くなっています。そのため、特殊な土地(大規模太陽光発電施設用地、自動車教習所等)の一部については評価額決定の経緯を説明することができず、説明責任を果たし得ない状況が見られます。
また、市町村長所要の補正については、旧来から見られた「高圧線下地補正」等の他に、近年の災害の増大等の影響に伴う「土砂災害特別警戒区域」の指定、都市計画法、建築基準法等の弾力的運用としての「都市再生特別地区」の適用、臨港地区における制限など、特殊な状況にある土地の評価への反映が必要とされています。

宅地比準雑種地 農地比準雑種地 鉄軌道用地
ゴルフ場用地 太陽光発電施設用地

雑種地評価支援業務の実効プロセス概要

「本業務の流れ」と効果

(雑種地認定基準設定)
・雑種地の認定基準作成
(評価基準設定)
・評価基準(評価方法、造成費相当額等の根拠)作成
(評価基準)
・評価基準書
・(必要に応じて)雑種地補正率意見書作成
(雑種地分類設定)
・地域地区の判定
・各筆の雑種地分類設定
※オプション
現地調査の実施
(評価図面作成)
・地域地区区分図
・雑種地状別地目図
(例:近傍地が宅地の場合)
・画地認定・計測の実施
・造成費(又は造成費相当率)設定
・各筆の評価額の仮算出
・評価額の調整
(納品データ)
・評価データのセットアップ
(効果)
・説明責任の確保
・適正評価の確立
・評価作業の効率化
その他、提供サービス一覧
  • 市街化調整区域雑種地の評価根拠資料作成業務
     市街化区域、市街化調整区域、都市計画区域内外にわたる雑種地の類型ごとの評価方法の構築、評価根拠資料の作成を行ないます。
  • 鉄軌道用地の評価、ゴルフ場等用地の評価支援
    鉄軌道用地の評価、ゴルフ場等用地の評価方法を説明するための基礎資料を整備します。
太陽光発電施設用地の評価例

太陽光発電施設用地の評価について、太陽光発電パネルは通常、固定資産評価上「建物」には該当しないため、地目は「宅地」ではなく「雑種地」となります。したがって評価は、売買実例地比準方式による評価となりますが、太陽光発電施設用地の売買実例は極めて少ないこと、賃借等の場合が多いことから、近傍地比準方式が主流と考えられます。
ここで、近傍地が「宅地」の場合、宅地比準雑種地としての評価(例:宅地並評価額-造成費)を中心に評価を検討することになりますが、この場合、他の雑種地(駐車場、資材置場等)との評価バランスを考慮し、造成費(又は造成費相当率)を適用することも検討する必要があります。
近傍地が「農地、山林」の場合は、農地、山林比準雑種地としての評価(例:農地、山林価格+造成費)を中心に評価方法を検討することになりますが、造成費の目安としては、一般社団法人太陽光発電協会等により公表されている造成額等が一定の参考となると思われます。
なお、山林の造成費は、農地の造成費より割高となることが予想されますが、農地比準方式、山林比準方式のそれぞれの評価バランスに留意する必要があります。

太陽光発電施設用地の評価については、固定資産評価の体系的な理解のもとに、地目認定や、地目別評価方法を設定することになります。
必要に応じて、評価コンサル、不動産鑑定士等を踏まえた検討を実施し、評価の実施、要領の整備を行なうことが有用と考えます。

  • 当社は民間の鑑定業者で最大手であり、ソーラーパネル用地の評価等多数の実績を有しております。
  • また、建築エンジニアリング部では、太陽光発電用地のデューデリジェンスを実施しており、造成費検証なども行なっています。

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(固定資産評価サポートデスク)

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