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大和不動産鑑定の現場から


お客様に満足していただけるサービスを提供できたか?
常に意識して仕事をしています。

具体的には、

①分かりやすく丁寧な説明を心がけること
②ニーズに合わせた迅速な対応

この2点を大事にしています。

特にホテルは事業用不動産ですので、収支分析やポジショニング分析など分析に基づく評価上の判断事項も多いので、特に丁寧な説明が必要です。
また、評価書の提出を急がれるお客様も多いですが、弊社には多くのホテル評価実績に基づくデータベースがありますので、それらを活用し、迅速な対応、かつ高いクオリティの仕事が出来るよう心がけています。

最近は好調なホテル市況を背景に、ホテル開発を想定した素地の評価依頼が多くなっています。

今後、出来るであろうホテルを想定して、事業部門ごとの市況分析や対象不動産のポジショニング、客室単価や稼働率、それに係るコスト等を分析し判断していく作業はとても時間と労力がかかります。
でも、その分鑑定士の腕の見せ所でもあり、とても楽しい作業です。

ホテルは経済情勢や国際情勢、その時々の流行によって収支が大きく変動するアセットであり、想定次第で評価額は大きく変動します。
常に市況の変化に注意し、知識の更新を続けることが適正なホテル評価には欠かせないと実感しています。

私はまだまだ駆け出しの鑑定士ですので、1つ1つの案件に丁寧に向き合い、お客様から信頼される鑑定士になるよう実績を積むことが大事だと考えます。

不動産の鑑定評価は、この社会の中での不動産のあり方を包括的に捉えていくことだと思いますので学ぶことは尽きませんが、将来的には様々な不動産問題に解決策を提案していけるような不動産のプロフェッショナルを目指したいと思っています。

山下 翔吾
平成25年入社 平成28年不動産鑑定士登録



高い精度とスピード、また、分かりやすい説明を心掛けています。

2014年以降、ホテル市況は活況を呈しており、売買に際しては関係者の方々はタイトなスケジュールの中で非常に繁忙にされています。ホテルについては各契約内容の把握、収支分析等、専門性の高いアセットですが、迅速に精度の高いサービスを提供し、鑑定評価額決定に至る流れを分かりやすく説明することで、お客様に親近感と信頼感を持っていただけるよう日々の業務に取り組んでいます。

現地調査に際しては、支配人にご同行いただき、館内で宿泊客の方々の目に触れることもあるため、特に宿泊客の方々の心象を損なって、ホテルにご迷惑をかけることのないように清潔感のある服装と落ち着いて振舞う姿勢を意識しています。

すれ違うスタッフの方々は気持ち良く挨拶してくださいますし、飲み物等をご提供いただくこともあり、業種は違いますが、ホテル関係者の方々のホスピタリティ精神は、私達の日常業務においても見習うべき点が多々あると感じています。

ホテルの分析にあたっては、専門用語に関する理解や、所有・経営・運営のそれぞれの立場から考える必要があり、運営委託契約や賃貸借契約等の内容が複雑で多様化していること、ホテルタイプや立地特性によって賃料負担力に差があること、資産区分や修繕区分が複雑であること等から、不動産鑑定評価の中でも難易度が高い位置付けにあります。

特に、契約内容や修繕区分等に応じて、このコストはオーナーが負担するのか、オペレーターが負担するのか、といったキャッシュフローの流れやホテルの売上からみた負担可能賃料は鑑定評価額に直結することから、細心の注意を払いながら確認作業を行っています。

また、鑑定評価内容の説明に当たっては、以前からホテルアセットに精通されている熟練のお客様には、ホテル収支想定や利回りの見立て等、細かな点にもスポットを当てて説明し、初めてホテル投資を検討される不慣れな方には、鑑定評価の大枠の流れから説明する等、分かりやすい説明を心掛けています。

日常の売買動向や開発動向に係る情報収集のほか、社内評価方針の策定や審査に携わることで全体の品質向上に努めています。また、数多くのホテルを見て見識を広げるため、チームで定期的にホテルランチミーティングの機会を設けており、メンバーのモチベーション向上にもなっています。

対外的には、ホテルに関するセミナーのほか、お客様の会社にお招きいただいて勉強会を開催することもあり、今後についても積極的に展開していく予定です。

ホテルの鑑定評価は、一般的な不動産鑑定評価のスキルに加えて専門的な知識と経験が求められますが、個々の案件から学ぶことも多く、やりがいのある業務だと感じています。今後についてもより多くのホテルを評価し、お客様から頼っていただけるように努めていきたいと思っています。

出口 和也

平成17年入社 平成21年 不動産鑑定士登録