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不動産鑑定評価 用語集

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用語 移行地
読み仮名 いこうち
解説 宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
用語 位置別効用積数
読み仮名 いちべつこうようせきすう
解説 ある一戸の位置別効用比とその戸の専有面積の積数をいう。
用語 位置別効用比
読み仮名 いちべつこうようひ
解説 同一階層内における基準となる専有部分の単位面積当たりの効用に対する他の各専有部分の単位面積当たりの効用の比をいう。
用語 位置別効用比率
読み仮名 いちべつこうようひりつ
解説 ある一戸の位置別効用積数の、同一階層全体の位置別効用積数の合計値に対する割合をいう。
用語 一般的要因
読み仮名 いっぱんてきよういん
解説 価格形成要因の一つで、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。

用語 階層別効用積数
読み仮名 かいそうべつこうようせきすう
解説 ある階層の階層別効用比とその階層の総専有面積の積数をいう。
用語 階層別効用比
読み仮名 かいそうべつこうようひ
解説 一棟の建物の基準階の、専有部分の単位面積当たりの効用に対する各階層の専有部分の単位面積当たりの効用の比をいう。
用語 階層別効用比率
読み仮名 かいそうべつこうようひりつ
解説 ある階層の階層別効用積数の、一棟の建物及びその敷地の階層別効用積数の合計値に対する割合をいう。
用語 開発法
読み仮名 かいはつほう
解説 更地の鑑定評価手法の一つ。
イ一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求める手法をいう。
ロ.分割利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求める手法をいう。
用語 価格形成要因
読み仮名 かかくけいせいよういん
解説 不動産の価格を形成する要因であり、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

用語 価格時点
読み仮名 かかくじてん
解説 鑑定評価の基本的事項であり、不動産の価格の判定の基準日をいう。
用語 価格の種類
読み仮名 かかくのしゅるい
解説 不動産の鑑定評価によって求める価格の種類で、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4種類がある。
用語 過去時点
読み仮名 かこじてん
解説 鑑定評価の基本的事項であり、価格判定の基準日を鑑定評価を行った日より過去とした時点をいう。
用語 貸家及びその敷地
読み仮名 かしやおよびそのしきち
解説 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
用語 観察減価法
読み仮名 かんさつげんかほう
解説 減価修正において減価額を求める方法の一つで、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法をいう。

用語 鑑定評価
読み仮名 かんていひょうか
解説 不動産の鑑定評価に関する法律において「不動産の鑑定評価とは、不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう(第2条1項)」と定義されている。
用語 鑑定評価手法
読み仮名 かんていひょうかしゅほう
解説 試算価格、試算賃料を求める手法をいい、試算価格を求める手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法、開発法があり、試算賃料を求める手法は、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等がある。
用語 鑑定評価書
読み仮名 かんていひょうかしょ
解説 不動産鑑定業者が依頼者に交付する鑑定評価額等を記載した文書をいう。
用語 鑑定評価の条件
読み仮名 かんていひょうかのじょうけん
解説 鑑定評価の条件は依頼内容に応じて依頼者が設定するもので、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定し(対象確定条件)、又は付加された想定上の地域要因若しくは個別的要因を明確にするもの。
用語 鑑定評価の方式
読み仮名 かんていひょうかのほうしき
解説 不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式がある。
人は物の価値を費用性、市場性、収益性の3つの観点から考慮しているのが通常であり、これを価格の三面性とよび、不動産の鑑定評価も、この価格の三面性を反映した三方式がある。

用語 鑑定評価報告書
読み仮名 かんていひょうかほうこくしょ
解説 不動産鑑定評価基準に基づき、鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、その成果をその属する不動産鑑定業者に報告するために作成した文書で、鑑定評価書の実質的内容となる文書をいう。
用語 基準地
読み仮名 きじゅんち
解説 地価調査のために選定された画地をいう。
用語 規準とする価格
読み仮名 きじゅんとするかかく
解説 対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる地価公示標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、求めた価格をいう。
用語 基礎価格
読み仮名 きそかかく
解説 新規賃料を求める手法の積算法による積算賃料及び継続賃料を求める手法の利回り法による試算賃料を求める場合に基礎となる対象不動産の価格をいう。
用語 期待利回り
読み仮名 きたいりまわり
解説 賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。

用語 近隣地域
読み仮名 きんりんちいき
解説 対象不動産の属する用途的地域であり、対象不動産の価格形成に関して直接的に影響を与えるような特性を持ち、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいう。
用語 区分所有建物及びその敷地
読み仮名 くぶんしょゆうたてものおよびそのしきち
解説 建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権をいう。
用語 区分地上権
読み仮名 くぶんちじょうけん
解説 工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。
用語 継続賃料
読み仮名 けいぞくちんりょう
解説 不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
用語 契約減価
読み仮名 けいやくげんか
解説 賃貸借契約の内容が土地の利用方法に制約を加えている場合に、当該制約によって土地の効用減が生じることをいう。

用語 減価修正
読み仮名 げんかしゅうせい
解説 再調達原価から減価の要因に基づき発生した減価額を控除することをいう。
用語 原価法
読み仮名 げんかほう
解説 価格時点における対象不動産の再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法をいう(この手法による試算価格を積算価格という)。
用語 限定価格
読み仮名 げんていかかく
解説 市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
用語 限定賃料
読み仮名 げんていちんりょう
解説 限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)をいう。
用語 権利の態様
読み仮名 けんりのたいよう
解説 権利関係の状態をいう。土地については、所有権、賃借権、区分地上権、地役権等をいい、建物については、所有権、賃借権等をいう。

用語 工業地
読み仮名 こうぎょうち
解説 工業地とは、工業地域のうちにある土地をいう。
用語 公図
読み仮名 こうず
解説 法務局に備え付けられており、地番毎に、位置、形状等が表示されている図面をいう。
用語 個別分析
読み仮名 こべつぶんせき
解説 対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。


用語 再調達原価
読み仮名 さいちょうたつげんか
解説 対象不動産を価格時点において新たに再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
用語 最有効使用
読み仮名 さいゆうこうしよう
解説 その不動産の効用(収益性又は快適性)が最高度に発揮される可能性に最も富む使用をいう。
用語 差額配分法
読み仮名 さがくはいぶんほう
解説 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法をいう。
用語 更地
読み仮名 さらち
解説 建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
用語 試算価格・試算賃料
読み仮名 しさんかかく・しさんちんりょう
解説 それぞれの鑑定評価手法の適用により求められた価格又は賃料をいう。

用語 事情補正
読み仮名 じじょうほせい
解説 取引事例等が特殊な事情を含み、これが当該事例の価格等に影響を及ぼしているときに行う補正をいう。
用語 実質賃料
読み仮名 じっしつちんりょう
解説 賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等(必要諸経費等という)から成り立つものである。
用語 時点修正
読み仮名 じてんしゅうせい
解説 取引事例等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合に、当該事例の価格等を価格時点の価格等に修正することをいう。
用語 支払賃料
読み仮名 しはらいちんりょう
解説 各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成する。
用語 借地権
読み仮名 しゃくちけん
解説 借地借家法に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は賃借権)をいう。

用語 借地権付建物
読み仮名 しゃくちけんつきたてもの
解説 借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
用語 収益価格
読み仮名 しゅうえきかかく
解説 収益還元法により求めた試算価格をいう。
用語 収益還元法
読み仮名 しゅうえきかんげんほう
解説 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法をいう(この手法による試算価格を収益価格という)。
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法「直接還元法」と連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法「DCF法」がある。
用語 収益賃料
読み仮名 しゅうえきちんりょう
解説 収益分析法により求めた試算賃料をいう。
用語 収益分析法
読み仮名 しゅうえきぶんせきほう
解説 一般の企業経営に基づく総収益を分析して収益純賃料を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法をいう。

用語 住宅地
読み仮名 じゅうたくち
解説 住宅地とは、住宅地域のうちにある土地をいう。
用語 純賃料
読み仮名 じゅんちんりょう
解説 実質賃料から必要諸経費等を控除した残余の部分をいう。
用語 商業地
読み仮名 しょうぎょうち
解説 商業地とは、商業地域のうちにある土地をいう。
用語 自用の建物及びその敷地
読み仮名 じようのたてものおよびそのしきち
解説 建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
用語 将来時点
読み仮名 しょうらいじてん
解説 鑑定評価の基本的事項であり、価格判定の基準日を鑑定評価を行った年月日より将来とした時点をいう。

用語 スライド法
読み仮名 すらいどほう
解説 現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法をいう。
用語 正常価格
読み仮名 せいじょうかかく
解説 市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
用語 正常賃料
読み仮名 せいじょうちんりょう
解説 正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。
用語 積算価格
読み仮名 せきさんかかく
解説 原価法により求めた試算価格をいう。
用語 積算賃料
読み仮名 せきさんちんりょう
解説 積算法により求めた試算賃料をいう。

用語 積算法
読み仮名 せきさんほう
解説 対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法をいう(この手法による試算賃料を積算賃料という)。
用語 全部事項証明書
読み仮名 ぜんぶじこうしょうめいしょ
解説 登記事務の電子化に伴い導入された登記簿で、従来の登記簿謄本に相当する。
用語 増改築承諾料
読み仮名 ぞうかいちくしょうだくりょう
解説 借地権における一時金の一つで、借地条件の変更を行わずに既存の建物に変更を加える場合に授受する一時金をいう。
用語 増分価値
読み仮名 ぞうぶんかち
解説 隣接不動産を併合する場合、借地権者が底地を併合する場合等において、正常価格から乖離する価値をいう。
用語 底地
読み仮名 そこち
解説 宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。


用語 対象確定条件
読み仮名 たいしょうかくていじょうけん
解説 対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件をいう。
用語 耐用年数に基づく方法
読み仮名 たいようねんすうにもとづくほうほう
解説 減価修正において減価額を求める方法の一つで、毎年、一定額または一定率ずつ減価するものとして減価額を把握する方法をいう。
用語 宅地
読み仮名 たくち
解説 宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいう。
用語 宅地地域
読み仮名 たくちちいき
解説 宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供され、建物・構築物等の敷地の用に供されることが、自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域・商業地域・工業地域等に細分される。
用語 建付地
読み仮名 たてつけち
解説 建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

用語 地域分析
読み仮名 ちいきぶんせき
解説 対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
用語 地価公示
読み仮名 ちかこうじ
解説 地価公示法の規定により、公示区域内の標準地について、国土交通省が1月1日における地価を公示することをいう。
用語 地価調査
読み仮名 ちかちょうさ
解説 国土利用計画法施行令の規定により、基準地について、都道府県が7月1日における地価を調査、判定することをいう。
用語 直接還元法
読み仮名 ちょくせつかんげんほう
解説 還元対象となる一期間の純収益を求め、この純収益に対応した還元利回りによって当該純収益を還元することにより対象不動産の収益価格を求める方法をいう。
用語 賃貸事例比較法
読み仮名 ちんたいじれいひかくほう
解説 多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての取引事例をいう)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法をいう(この手法による試算賃料を比準賃料という)。

用語 同一需給圏
読み仮名 どういつじゅきゅうけん
解説 一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
用語 投下資本収益率
読み仮名 とうかしほんしゅうえきりつ
解説 開発事業者の投資採算性に基礎を置いた収益率であり、借入金利率及び自己資本に対する配当率、開発利潤率及び危険負担率により構成される投下資本に対する標準的な収益率をいう。
用語 特殊価格
読み仮名 とくしゅかかく
解説 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
用語 特定価格
読み仮名 とくていかかく
解説 市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
用語 独立鑑定評価
読み仮名 どくりつかんていひょうか
解説 対象確定条件の一つで、不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの(更地)として鑑定評価の対象とすることをいう。

用語 取引事例比較法
読み仮名 とりひきじれいひかくほう
解説 多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法をいう(この手法による試算価格を比準価格という)。


用語 農地
読み仮名 のうち
解説 農地とは、農地地域のうちにある土地をいう。
用語 農地地域
読み仮名 のうちちいき
解説 農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。


用語 配分法
読み仮名 はいぶんほう
解説 取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合において、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、または当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求める方法をいう。
用語 比準価格
読み仮名 ひじゅんかかく
解説 取引事例比較法により求めた試算価格をいう。
用語 比準賃料
読み仮名 ひじゅんちんりょう
解説 賃貸事例比較法により求めた試算賃料をいう。
用語 標準化補正
読み仮名 ひょうじゅんかほせい
解説 取引事例等について、当該事例が属する地域の個別的要因が標準的な土地(標準的画地)を設定し、当該標準的画地と個別的要因の比較を行うことをいう。
用語 標準的使用
読み仮名 ひょうじゅんてきしよう
解説 その地域の特性が具現化されている、その地域内において最も一般的な不動産の使用方法をいう。

用語 不動産の種別
読み仮名 ふどうさんのしゅべつ
解説 不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられ、土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
用語 不動産の類型
読み仮名 ふどうさんのるいけい
解説 有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいい、宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられ、建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。
用語 部分鑑定評価
読み仮名 ぶぶんかんていひょうか
解説 対象確定条件の一つで、不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすることをいう。


用語 見込地
読み仮名 みこみち
解説 宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。
用語 名義書替料
読み仮名 めいぎかきかえりょう
解説 借地権における一時金の一つで、借地権の名義が代わる場合に地主の承諾を求める対価として支払われる一時金をいう。

用語 利回り法
読み仮名 りまわりほう
解説 基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法をいう。
用語 林地
読み仮名 りんち
解説 林地とは、林地地域のうちにある土地(立木竹を除く)をいう。
用語 林地地域
読み仮名 りんちちいき
解説 林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが自然的・社会的・経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

用語 DCF法
読み仮名 でぃーしーえふほう
解説 対象不動産から得られると予測される純収益のうち、収益見通しにおいて明示された毎期に予測された純収益の現在価値の合計と復帰価格の現在価値を足し合わせることによって収益価格を求める方法をいう。