トップページ > ヘルスケア アセットチーム インタビュー


大和不動産鑑定の現場から


分かりやすい説明をすることを心掛けています。
不動産に関する専門知識をお持ちのお客様もいらっしゃれば、そうでない方もいらっしゃる中で、お客様の状況に応じて丁寧な説明を行い、最終的に内容をご理解いただき、納得していただければと考えています。
特にヘルスケアアセットは、投資対象としての歴史が比較的に浅く各種のデータ蓄積が途上段階にあり、オペレーショナルアセットで個別性も強いため、より丁寧な説明が求められます。こうした状況を認識して、鑑定評価の考え方や、根拠となるデータを十分に示して説明するようにしています。


老人ホームのようなシニアアセットの評価に当たっては、施設を運営するオペレーターの中長期的な賃料負担力を見通すことがポイントとなります。
そのため、現地調査の際には老人ホームの施設長等へのヒアリングを行うのですが、評価経験が乏しかった頃は、質問事項を事前に用意していても、聞きたいことがうまく聞けず、同席していた先輩鑑定士の助けを借りてなんとか凌いでいたものです。
また、評価に当たっては、同一需給圏における高齢者の介護ニーズや競合施設の状況といった市場分析が必要であるほか、介護保険制度といった施策面の動向把握が必要となるなど、他のアセットとは違った角度の分析が必要となるのですが、ある評価の時、分析が甘く先輩鑑定士のお冠をいただいたのは今となってはいい思い出となっています。

不動産鑑定評価を行うには、不動産鑑定評価基準を理解していることは当然のこととして、不動産に係る法律・税制、建築・設備、マーケット動向など様々な知識、分析力、判断力が求められます。まずは、これらを深め、養うことで、適正な評価を行える不動産鑑定士になりたいです。
そして、価格の判定を行うという不動産鑑定士の行う中核業務で得られた知識、経験を生かして、個人、企業、投資家が所有する不動産に係る様々な課題解決をお手伝いできる鑑定士になりたいと思っています。
超高齢社会にあり、高齢者単独世帯の増加といった社会構造の変化もあるなかで、老人ホームといったシニアアセットの担う役割は、今後さらに大きなものになっていくと思われます。多少おこがましいですが、鑑定評価を通じて、介護・高齢者福祉面での社会貢献につながればと思います。

大坪 誠一郎
平成23年入社 平成26年不動産鑑定士登録



老人ホームと病院を対象として調査や研究をするチームです。ただ、現状では他のチームのように、不動産の取引数自体は多くありません。今後増えていくであろうという将来性を見越して、2年ほど前に立ち上げられたチームになります。

他のアセットと大きく違うところは、「公共性」という点がキーワードとして入ってくることかと思います。そのため、保険制度の概要や各種規制の内容などを把握している必要がありますし、評価に於いても、一部公的な部分を考慮する必要があります。

具体的には、医療保険、介護保険等公的な給付がなされることや、公的な主体が運営している点を加味します。これらの事業特性に加えて供給規制や特殊要因も考慮のうえ評価を行う必要があるのです。

そのうえで、他の不動産に比較して、現状では取引件数がかなり少ないため、鑑定評価額の検証を十分行わなければなりません。かなり専門的な領域ではあります。

鑑定士としては公平な観点、フェアーな目線で接することを心がけています。
ヘルスケア アセットについては、今後、高齢者割合の増加傾向が続き、その受け皿である老人ホームや病院がさらに重要なアセットになると思われ、この分野でスペシャリストになりたいと思ったことがヘルスケアチームへ参画した起点にあります。
非常に専門性が高いため、お客様との会話を通して常に「学ばせていただいている」ということを強く意識しています。

ヘルスケア アセットチームとしては、いまは売買件数が少ないので、今後流動化が進むように鑑定評価の立場からアドバイス、協力できるように尽力しております。
会社として現段階では「こういう活動を弊社ではしております」と対外的にアピールしている時期です。
現状では、特に病院の評価件数が少ないので、今後、評価依頼が増えたときのために、チームとして、研究やセミナーを積極的に行っています。

その点で私自身は、日本不動産鑑定士協会連合会のヘルスケア関連施設評価検討WG 調査研究委員として、業界内におけるヘルスケアアセットの評価指針を作成したこともあり、社内では、研修等を通じて評価手法の確立に努めています。

平田 重幸
平成15年入社 平成19年不動産鑑定士登録