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大和不動産鑑定の現場から


お客様に対する真摯な対応を心掛けております。特に、私が専門チームの一員として担当する物流施設は、今後も私募リートへの組入れが控えている等、さらなる取引市場の拡大・成熟が見込まれます。今後も拡大する市場の中で、お客様のビジネスパートナーとなれるよう日々研鑽に努めております。

特に立地、規模に留意して評価を行います。立地については、物流施設は、I.Cの接近性や、高速道路の整備に伴い需要が高まる特徴があるため特に留意する必要があります。近時では圏央道を中心に首都圏の物流施設開発が進んでおり、その整備状況が注視されております。

また、規模については、従来の物流施設に比べ、物流施設の大規模化が進んでおり、ランプウェイや各階のトラックバースの設置等、近年開発された大規模物流施設と従来の物流施設との差は歴然としております。

これらの要素に関係して、需要者、ニーズが異なることから、物流施設の特性を十分に理解したうえで、評価に反映させることが必要となります。


諸先輩方同様、お客様に必要とされるような不動産鑑定士を目指していきたいと考えております。私は大和不動産鑑定に入社して、諸先輩方のお客様への向き合い方をみて、その臨機応変な対応、バランス感覚等に感銘を受けました。これから多くの経験を積み、お客様に必要とされ、信頼されるような不動産鑑定士を目指します。

江田 岳史
平成25年入社 平成25年不動産鑑定士登録

 





お客様との信頼関係を築くために、誠実に「聴く」こと、丁寧に「伝える」ことを第一に心掛けています。お客様の立場や考えは様々ですので、まずはお客様を知り、依頼の背景を知り、対象物件を知るために誠実に「聴く」ことを大切にしています。また不動産鑑定評価にあまり馴染みがないお客様も多くいらっしゃいますので丁寧に「伝える」ことでお客様にご理解頂けるよう努めています。
鑑定評価という枠にとらわれず、不動産に関することでしたらどんな些細なことでも是非気軽にお問い合わせ頂き、一つでもお客様にとって有意義な情報あるいは気付きをご提供できればと考えています。


物流施設の評価を始めたばかりの頃の印象的に残っている体験談ですが、当時は物流施設を見る機会も少なく、書籍やマーケットレポート等の机上で収集した資料が主な情報源でした。例えば「最新鋭の物流施設は天井高、柱スパン、バース等で一定のスペックを満たしている」といったようなもので、逆に最新鋭のスペックを持たないものは競争力の劣る物件だという先入観を持っていました。
そんな折、地方でメーカーが一棟使用する物流施設を見る機会があったのですが、建築年は新しいのにプラットホームがなく、旧式の直置き倉庫のような構造の物件でした。直観的に荷捌きが不便そうだと思いましたが、それとなくご案内頂いたテナントの方に質問してみたところ、「取扱品目にサイドオープンコンテナでないと運搬できない細長い資材があって、保管場所へ直ぐに運べるようプラットホームが無い方が良い」とのことで、構内での移動回数を減らせば破損リスクも減らせるのでこの取扱品目には丁度良いスペックだったのです。今思えば、多種多様な荷物があるように、物流施設にもいろいろな形態があってもおかしくないのですが、先入観があったために危うく判断を誤ってしてしまうところでした。現地で実際に見聞きすることの重要さを再認識しました。

立地(高速ICへの接近性、労働力確保の難易)、建物スペック(天井高、柱スパン、バース、床荷重)、賃貸借条件(賃料水準、契約期間、費用負担)等々、留意する項目は多岐に亘りますが、最重要項目として既存テナントが入居を続ける蓋然性について特に留意しています。
賃貸用物流施設の特徴として、他のアセットと比較してテナント数が少なく、各々が大きな面積を賃借していることが挙げられます。たとえ1テナントでも退去すれば相当な空室面積が生じ、かつ、一旦空室になると埋め戻しまでに長期間を要する場合があり、賃貸事業収支への影響が非常に深刻になる可能性があります。そういったことから、テナントの事業内容や業績・財務状況の確認、テナントにとっての当該物流施設の位置付け(配送エリア、取扱品目、重要な物流拠点であるか)、賃貸借契約の契約期間・解約禁止条項の内容等を確認して、長期的なテナント入居が見込めるかを判断します。

池田 嘉隆
平成12年入社 平成23年不動産鑑定士登録